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定金知识你不可不懂!

   　定金合同，作为交易的担保措施，经常会产生纠纷。交付定金，订立合同时交易方可能实际并不清楚定金的相关规则，一旦出现违反定金合同，适用定金罚则时为时已晚!因此，作为交易方，事前有必要清楚定金知识，正确谨慎订立定金合同，做好事前防控，实为上策!

　　一、定金概念

　　定金是为确保债务的成立或履行，由合同一方在合同订立时或订立后、履行前，向另一方交付金钱的担保方式。

　　“定金”有别于“押金”、“订金”、“保证金”、“预付金”等概念，但如果采用后者其他非“定金”概念，却明确约定了收受方违反时“退一赔一”或“双倍返还”等内容，则也应视为定金。

　　二、定金种类

　　㈠立约定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保，若一方拒绝订立主合同，则应承受定金罚则。《担保法司法解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”

　　㈡成约定金。当事人约定以交付定金作为主合同的成立或者生效要件，若不交付定金，则主合同不成立或不生效。目的在于担保将来合同能够成立或生效，并不适用定金罚则。《担保法司法解释》第116条规定:“当事人约定以交付定金作为合同成立或生效条件的，给付定金的一方未支付定金的，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。”

　　㈢解约定金。当事人在合同中特别约定，定金交付后若解除合同的，则应承受定金罚则。《担保法司法解释》第117条规定:“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同，对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”

　　㈣违约定金。当事人约定定金交付后若一方违约的，则应承受定金罚则。《担保法》第89条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　三、定金规则

　　对于立约定金、解约定金、违约定金等三种定金约定方式，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。(《合同法》第一百一十五条)

　　违约定金罚则适用条件：

　　⑴债务人不履行约定的债务。包括以下情况：一是债务人根本不履行债务，即没有实施履行合同债务的行为;二是迟延履行或者其他违约行为，如提前履行、瑕疵履行、不完全履行等。迟延履行或其他违约行为只有构成根本违约使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。在当事人一方不完全履行合同时，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则;

　　⑵债务人不履行债务须不存在免责事由。《担保法司法解释》第122条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。” 《商品房买卖合同解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　不可抗力、意外事件是违约定金罚则适用的免责事由，而第三人的过错并不是免责事由。

　　不可抗力主要包括以下几种情形：①自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹;②政府行为，如征收、征用;③社会异常事件，如罢工、骚乱。

　　意外事件，是指行为人意料之外的事故，也就是非因当事人的故意或过失，而是由于意志以外的原因，而偶然发生的事故。

　　四、定金与违约金适用关系

　　《最高人民法院关干审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”

　　当买卖合同中既有定金条款，也有赔偿损失条款时，应先适用定金条款。若因违约而导致定金数额不足赔偿报失数额的，权利人可以提出申请，不仅可以要求赔偿定金，而且还可以要求赔偿超过定金数额的那部分损失，即人民法院可以并用定金和损害赔偿金。当然，定金和损失赔偿的数额总和不应当超过因违约而造成的损失。

　　五、定金相关法条

　　《担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”

　　六、交易对策

　　作为交易方，在交付或收受定金前，一定要确信自己会按签订定金合同时的条件签约，同时也要事前了解对方的交易诚信，切忌头脑发热，定金一旦交付立即生效，只能按约定履行后续合同义务，否则会丧失或双倍返还定金，甚至会造成不必要的诉累。

　　参考文献：

　　1. 王利民.民法学[M].上海：.复旦大学出版社，2015：443-444

　　2. 侯国跃.最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解[M].北京：中国法制出版社， 2016：50-51

　　3. 滕威.最高人民法院买卖合同司法解释精释精解[M]·北京：中国法制出版社， 2016：252-253

　　4. 国家法官学院案例开发研究中心.中国法院2016年度案例·房屋买卖合同[M].北京：中国法制出版社，2016：53

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